Kamulaştırma Nedir?
Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzel kişiliklerinin, kamu yararına kullanmak amacıyla özel mülkiyetteki bir taşınmazı bedelini ödeyerek zorla satın alması işlemidir.
Bu işlem, Anayasa’nın 46. maddesi ve Kamulaştırma Kanunu (2942 Sayılı Kanun) hükümlerine göre yürütülür.
Devlet, yollar, barajlar, enerji nakil hatları, havaalanları, sağlık tesisleri, okul ve kamu binaları gibi projeler için ihtiyaç duyduğu taşınmazları kamulaştırabilir.
Kamulaştırmanın temelinde “kamu yararı” ilkesi vardır. Yani devlet keyfi biçimde mülkiyet hakkına müdahale edemez; ancak toplumun genel menfaatine hizmet eden bir projede ihtiyaç duyuluyorsa bu hak sınırlanabilir.
Bunun karşılığında taşınmaz malikine “kamulaştırma bedeli” adıyla adil bir ödeme yapılması zorunludur.
Kamulaştırma Davası Nedir?
Kamulaştırma davası, devletin yaptığı kamulaştırma işleminin bedeline veya hukuka uygunluğuna itiraz edilmesi durumunda açılan davadır.
Bu dava, idareye karşı taşınmaz malikinin açtığı veya idarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davası şeklinde görülebilir.
Kamulaştırma davası, iki farklı biçimde ortaya çıkabilir:
- Bedel Tespiti ve Tescil Davası:
İdare tarafından açılır. Kamulaştırılacak taşınmazın bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi ve mülkiyetin idare adına tescili amaçlanır. - Kamulaştırma İşleminin İptali Davası:
Malik tarafından açılır. Kamulaştırma kararının usule veya hukuka aykırı olduğunu düşünen malik, bu işlemin iptalini ister.
Kamulaştırma Davası Nasıl Açılır?
Kamulaştırma davası açılabilmesi için öncelikle idarenin resmî kamulaştırma kararı almış olması gerekir.
Bu karar, ilgili kamu kurumunun yönetim kurulu veya belediye meclisi gibi yetkili organları tarafından alınır.
Ardından, taşınmazın değeri belirlenir ve malike kamulaştırma tebligatı gönderilir.
Eğer malik, belirlenen bedeli kabul etmezse ya da idare bedel ödemeden taşınmazı fiilen kullanmaya başlarsa, malik şu yolları izler:
- Kamulaştırma işleminin iptali için idare mahkemesinde,
- Kamulaştırma bedelinin artırılması veya tespit edilmesi için asliye hukuk mahkemesinde dava açabilir.
Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Kamulaştırma Davasında Görevli Mahkemeler
Kamulaştırma davaları genellikle Asliye Hukuk Mahkemesi ve İdare Mahkemesi arasında ikiye ayrılır:
- Asliye Hukuk Mahkemesi: Kamulaştırma bedelinin tespiti, tescil, acele el koyma ve bedel artırımı davalarına bakar.
- İdare Mahkemesi: Kamulaştırma kararının hukuka uygunluğunun denetlendiği iptal davalarını inceler.
Kamulaştırma Davası Açma Süresi
Kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Eğer idare, taşınmazı fiilen kullanmaya başlamış ancak kamulaştırma işlemini tamamlamamışsa, malik fiili el atma davası açabilir.
Fiili el atmalarda, herhangi bir süre sınırlaması bulunmaz; malik, her zaman tazminat talebinde bulunabilir.
Acele Kamulaştırma Nedir?
Acele kamulaştırma, acil kamu hizmetlerinin yürütülmesi gerektiği durumlarda devletin taşınmaza mahkeme kararı olmadan geçici olarak el koyması işlemidir.
Bu durum, 2942 Sayılı Kanun’un 27. maddesinde düzenlenmiştir.
Genellikle aşağıdaki durumlarda uygulanır:
- Askerî tesislerin kurulması,
- Deprem, sel, afet gibi olağanüstü haller,
- Enerji veya ulaşım projelerinde gecikme yaşanmaması için acil ihtiyaçlar.
Acele kamulaştırmada, taşınmazın bedeli sonradan belirlenir, ancak devlet hemen kullanıma başlayabilir. Malik, daha sonra bedel artırımı veya itiraz davası açabilir.
Kamulaştırma Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Kamulaştırma bedeli, bilirkişiler tarafından belirlenir.
Değer tespiti yapılırken şu unsurlar dikkate alınır:
- Taşınmazın konumu,
- Yüzölçümü, imar durumu,
- Üzerindeki yapıların yaşı, malzeme kalitesi, kullanım amacı,
- Tarım arazilerinde ürün verimi,
- Emsal satış fiyatları.
Bilirkişi raporu hazırlandıktan sonra mahkeme bu raporu değerlendirir ve kamulaştırma bedelini belirler.
Malik bu bedeli az buluyorsa bedel artırımı davası açabilir.
Kamulaştırma Bedeline İtiraz
Malik, kendisine teklif edilen bedeli kabul etmezse, bedelin düşük olduğuna dair itiraz davası açabilir.
Bu davada bilirkişiler yeniden inceleme yapar.
Mahkeme yeni bir değer tespit eder ve bu bedelin ödenmesi şartıyla taşınmazın tapusu idareye geçer.
Kamulaştırmasız El Atma (Fiili El Atma)
Kamulaştırmasız el atma, idarenin herhangi bir kamulaştırma kararı olmadan taşınmaza fiilen müdahale etmesidir.
Bu durum, hukuka aykırıdır. Malik, tazminat veya iade davası açabilir.
Fiili el atma örnekleri:
- Yoldan geçirilmek üzere özel arsanın bir kısmının kullanılması,
- Elektrik direği veya boru hattı geçirilmesi,
- Park veya okul yapılması.
Mahkemeler bu tür durumlarda genellikle malike taşınmazın rayiç değerine göre tazminat ödenmesine karar verir.
Kamulaştırma Davasında Bilirkişi Raporu
Bilirkişi raporu, davanın en önemli delilidir.
Raporda taşınmazın değerleme kriterleri, emsal satışlar, yapı bedeli, arsa birim fiyatı ve kullanım şekli yer alır.
Taraflar rapora itiraz edebilir.
Mahkeme gerekirse yeni bir bilirkişi heyeti atayabilir.
Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi
Mahkeme kararıyla belirlenen bedel, idare tarafından malikin hesabına yatırılır.
Bedel ödenmeden mülkiyet devri yapılamaz.
Ancak acele kamulaştırmada, bedelin belirli bir kısmı mahkeme veznesine yatırılarak idareye geçici el koyma hakkı tanınabilir.
Kamulaştırma Davasında Avukat Tutmak Zorunlu mu?
Kamulaştırma davalarında avukat tutmak zorunlu değildir, ancak oldukça tavsiye edilir.
Çünkü bu davalarda değer tespiti, bilirkişi raporlarına itiraz ve usul işlemleri teknik bilgi gerektirir.
Deneyimli bir kamulaştırma avukatı, malikin bedelini artırma veya işlemi iptal ettirme şansını yükseltir.
Kamulaştırma Davası Ne Kadar Sürer?
Kamulaştırma davalarının süresi, dosyanın kapsamına ve bilirkişi raporlarının hazırlanma süresine göre değişir.
Genellikle 6 ay ila 2 yıl arasında sonuçlanır.
Acele kamulaştırmalarda süreç daha hızlı işler; mahkeme birkaç hafta içinde geçici el koyma kararı verebilir.
Kamulaştırma Davasında Zamanaşımı
Kamulaştırma davası, işlemin tebliğinden itibaren 30 gün içinde açılmalıdır.
Ancak fiili el atma durumlarında zamanaşımı yoktur.
Bunun dışında, idare uzun süre kamulaştırma yapmazsa malik, taşınmazın iadesini talep edebilir.
Kamulaştırma İşleminde İdarenin Sorumluluğu
İdare, kamulaştırma sürecinde şu yükümlülükleri taşır:
- Kamu yararı kararını almak,
- Taşınmazın değerini adil biçimde tespit ettirmek,
- Maliklere tebligat yapmak,
- Bedeli ödemek,
- Tapu tescil işlemlerini tamamlamak.
Bu yükümlülüklerden biri yerine getirilmezse kamulaştırma işlemi hukuka aykırı hale gelir.
Kamulaştırma Davasında Sık Yapılan Hatalar
- Tebligatı görmezden gelmek,
- Bedel tespitine zamanında itiraz etmemek,
- Bilirkişi raporuna karşı delil sunmamak,
- Usulüne uygun iptal davası açmamak.
Bu hatalar, mülk sahibinin ciddi maddi kayıplar yaşamasına neden olabilir.
Kamulaştırma Bedelinin Vergilendirilmesi
Kamulaştırma bedeli, gelir vergisinden muaftır.
Ancak bu bedelin faiz kısmı gelir olarak değerlendirilir ve vergilendirilebilir.
Tapu devri sırasında harç alınmaz, çünkü kamulaştırma işlemi bir satış değil, kamu işlevidir.
Kamulaştırma ve Kentsel Dönüşüm Arasındaki Fark
Kamulaştırma, kamu yararına yapılan bir işlemdir ve bedel zorunlu olarak ödenir.
Kentsel dönüşüm ise genellikle özel sektör ortaklığıyla yürütülen projelerdir.
Burada vatandaş rızası aranır; kamulaştırmada ise rıza olmasa da mahkeme kararıyla devir yapılabilir.
Kamulaştırma Sonrası Haklar
Kamulaştırma tamamlandıktan sonra malik şunları yapabilir:
- Bedel artırım davası açabilir,
- Bilirkişi raporuna itiraz edebilir,
- İdarenin projeyi uygulamadığı durumlarda geri alma hakkını kullanabilir.
Eğer taşınmaz kamulaştırıldıktan sonra beş yıl içinde kamu yararına kullanılmazsa malik, taşınmazın iadesini talep edebilir.
Kamulaştırma Davası İçin Gerekli Belgeler
- Tapu kaydı veya tapu senedi,
- Nüfus cüzdanı fotokopisi,
- Tebligat belgesi,
- Taşınmazın güncel fotoğrafları,
- Varsa bilirkişi raporu,
- Emsal satış belgeleri.
Bu belgeler, davanın hızlı ilerlemesini sağlar.
Kamulaştırma Davasında Bilirkişi Seçimi
Mahkemeler genellikle 3 kişilik bilirkişi heyeti görevlendirir:
Bir harita mühendisi, bir inşaat mühendisi ve bir gayrimenkul değerleme uzmanı.
Malikler, bilirkişilerin tarafsızlığına itiraz edebilir.
Kamulaştırma Davası Masrafları
Kamulaştırma davalarında harç, bilirkişi ücreti, keşif gideri ve tebligat masrafları bulunur.
Bedel tespiti davalarında bu masrafları genellikle idare karşılar.
İptal davalarında ise davayı açan malik peşin harç öder; davayı kazanırsa masraflar iade edilir.
Kamulaştırma Sonrası Tapu İşlemleri
Mahkeme kararı kesinleştikten sonra tapu, idare adına tescil edilir.
Tapuda “kamulaştırma” şerhi düşülür.
Malik, bedelini banka hesabına alır ve mülkiyet hakkı sona erer.
Kamulaştırma Davasında Emsal Kararlar
Yargıtay, kamulaştırma bedelinin adil ve güncel piyasa koşullarına göre belirlenmesi gerektiğini birçok kararında vurgulamıştır.
Ayrıca, idarenin taşınmaza fiilen el koyması durumunda, kamulaştırmasız el atma olarak tazminat ödenmesine hükmedilmiştir.
Kamulaştırma Davası Örneği
Bir belediye, yeni yol projesi için 500 m²’lik bir arsayı kamulaştırmak ister.
Malik, teklif edilen bedeli düşük bulur ve mahkemeye başvurur.
Mahkeme bilirkişi raporuyla arsanın değerini 2 katına çıkarır.
Bu durumda malik hem adil bedelini alır hem de mülkiyetin idareye geçmesi sağlanır.
Sonuç: Kamulaştırma Davasında Haklarınızı Bilmek Önemlidir
Kamulaştırma davası, devletin kamu yararı ile bireyin mülkiyet hakkı arasındaki dengeyi koruyan hassas bir süreçtir.
Bu süreçte en önemli unsur, adil bedel ve hukuka uygun işlem yapılmasıdır.
Vatandaşlar, süreci iyi takip etmeli, gerekirse uzman bir kamulaştırma avukatından hukuki destek almalıdır.
Adil bir kamulaştırma, hem devletin projelerini hızlandırır hem de vatandaşın mağdur olmasını önler.
Kamulaştırma davası, bu dengeyi sağlayan en temel yargısal güvencelerden biridir.